Najamnina stranih radnika i pravilo 30 % neto plaće (2026.): primjeri obračuna

Pravilo o najamnini jedno je od pitanja koja poslodavci najčešće postavljaju o novim pravilima smještaja. Pravilnik o izmjenama i dopunama Pravilnika o boravku državljana trećih zemalja u Republici Hrvatskoj (NN 43/2026 od 22.4.2026., na snazi od 30.4.2026.) člankom 26 nanovo je uredio čl. 49 osnovnog Pravilnika: ako smještaj osigurava poslodavac ili je posrednik u njegovu osiguravanju, najamnina ne smije iznositi više od 30 % neto iznosa plaće i ne smije se automatski ustegnuti iz plaće. Dok kvadratura i kapacitet ovise o objektu (vidi Standardi smještaja stranih radnika), najamnina ovisi o tome kako ste smještaj ugovorili i kako ga naplaćujete.

U ovom članku objašnjavamo na koga se pravilo odnosi, kako se računa, kako radnik smije plaćati najamninu, što vrijedi kad je smještaj besplatan ili djelomično subvencioniran, koju dokumentaciju trebate i koje kazne prijete. Kad piše "čl. 49 Pravilnika", riječ je o članku osnovnog Pravilnika u tekstu kako ga je izmijenio NN 43/2026.

1. Pravna osnova

• Zakon o strancima, čl. 103.f: kad poslodavac osigurava smještaj ili je posrednik u osiguravanju smještaja radniku za kojeg traži dozvolu za boravak i rad na temelju čl. 97 (ili je produljuje) odnosno dozvolu iz čl. 110 t. 32, smještaj mora biti primjeren. Od radnika se smije tražiti najamnina koja nije previsoka u usporedbi s njegovim neto primicima i s kvalitetom smještaja, a takva se najamnina ne smije automatski odbijati od plaće; poslodavac radniku dostavlja ugovor o najmu ili istovrijedan dokument (st. 3). Isto za sezonske radnike propisuje čl. 104 st. 10.
• Pravilnik o boravku državljana trećih zemalja u Republici Hrvatskoj (NN 20/22, 155/22, 43/26), čl. 49: najamnina najviše 30 % neto iznosa plaće, zabrana automatskog ustezanja iz plaće, ugovor o najmu ili jednakovrijedan dokument, odnosno dokument o uvjetima besplatnog smještaja.
• Zakon o radu, čl. 96 (zabrana prijeboja): poslodavac ne smije bez suglasnosti radnika svoje potraživanje prema radniku naplatiti uskratom isplate plaće ili njezina dijela, a radnik tu suglasnost ne može dati prije nastanka potraživanja.

2. Na koga se pravilo odnosi

Pravilo se primjenjuje kad poslodavac osigurava smještaj ili je posrednik u njegovu osiguravanju (čl. 49 st. 1 Pravilnika; čl. 103.f st. 1 i 3 ZoS-a). Način plaćanja pritom nije presudan, pa pravilo vrijedi i kad:

• je poslodavac vlasnik stana ili kuće u kojoj radnik stanuje
• poslodavac unajmljuje stan od trećeg i daje ga radniku na korištenje
• poslodavac pronađe stan i dogovori najam, a radnik najamninu plaća izravno najmodavcu

Pravilo se ne odnosi na poslodavca kad radnik sam pronađe, ugovori i plati smještaj, a poslodavac u tome ne sudjeluje (više u odjeljku 7). Propis ne definira pobliže kada je poslodavac "posrednik". Ako ste na bilo koji način uključeni u pronalazak ili ugovaranje smještaja, postupajte kao da pravilo vrijedi.

Pravilo vrijedi za radnike kojima se dozvola izdaje ili produljuje na temelju mišljenja HZZ-a (čl. 97 ZoS-a) i za sezonske radnike (čl. 104 st. 10 ZoS-a i čl. 47 do 49 Pravilnika). Zakonska zabrana automatskog odbijanja najamnine od plaće (čl. 103.f st. 3) obuhvaća i dozvole iz čl. 110 t. 32 ZoS-a.

3. Kako se računa

Formula je jednostavna: udio najamnine = (mjesečna najamnina ÷ neto plaća) × 100. Udio smije biti najviše 30 %. Drugim riječima, najviša dopuštena najamnina iznosi 30 % neto plaće radnika.

• Osnovica je neto iznos plaće, ne bruto (čl. 49 st. 1). Pravilnik pojam pobliže ne definira. Prema Zakonu o radu plaća se sastoji od osnovne plaće, dodataka (npr. za prekovremeni ili noćni rad) i ostalih primitaka, a regres, božićnica i jubilarna nagrada nisu plaća (čl. 90 i 90.a ZoR-a).
• Preporuka: računajte od neto iznosa koji radnik prima svaki mjesec bez obzira na prekovremeni rad, npr. od neto iznosa ugovorene osnovne plaće. Tako najamnina ne prelazi 30 % ni u mjesecu s manje sati.
• Režije: Pravilnik ne kaže ulaze li u 30 %. Konzervativno ih uračunajte, osobito ako su uključene u paušal najamnine.
• Primjerenost: 30 % je gornja granica, a ne "sigurna" cijena. Najamnina mora biti primjerena i visini plaće i kvaliteti smještaja (čl. 49 st. 1 Pravilnika; čl. 103.f st. 3 t. 1 ZoS-a).

Ako je udio veći od 30 %, imate dvije mogućnosti: smanjiti najamninu (aneksom ugovora o najmu, a razliku do tržišne cijene snositi sami) ili osigurati drugi smještaj koji ispunjava sve uvjete iz čl. 47 i 48 Pravilnika, među ostalim 14 m² za prvu osobu i dodatnih 6 m² za svaku sljedeću te najviše 8 državljana trećih zemalja u stanu.

4. Primjeri obračuna

Primjeri su ilustrativni: iznosi neto plaće i najamnine pretpostavljeni su radi izračuna.

Primjer 1: neto plaća 1.075 €, najamnina 250 €. Udio = 250 ÷ 1.075 × 100 = 23,3 %. Najamnina je unutar granice. Radnik je plaća zasebno, na temelju ugovora o najmu.

Primjer 2: neto plaća 900 €, najamnina 300 €. Udio = 300 ÷ 900 × 100 = 33,3 %. Najamnina je iznad granice. Najviše smije iznositi 270 € (30 % od 900 €), pa je treba smanjiti aneksom ugovora o najmu ili radniku osigurati drugi smještaj. Ako poslodavac stan unajmljuje od trećeg za 300 €, razliku od 30 € snosi sam.

Primjer 3: neto plaća 1.200 €, tržišna cijena smještaja 450 €. Najviša najamnina za radnika iznosi 1.200 × 0,30 = 360 €. Ako poslodavac stan unajmljuje za 450 €, razliku od 90 € plaća sam. U ugovoru o najmu ili jednakovrijednom dokumentu koji predaje radniku navodi se iznos koji plaća radnik (najviše 360 €).

Primjer 4: neto plaća 1.000 €, besplatan smještaj. Radnik ne plaća najamninu, pa je granica ispunjena. Poslodavac radniku mora izdati dokument u kojem su jasno navedeni uvjeti smještaja (čl. 49 st. 2), a smještaj i dalje mora ispunjavati sve uvjete iz čl. 47 i 48 Pravilnika.

Primjer 5: neto plaća 1.500 €, smještaj 200 € i prehrana 100 €. Najamnina od 200 € čini 13,3 % neto plaće. Pravilnik ograničava najamninu, a prehranu ne spominje. Ako je prehrana uključena u cijenu smještaja ili je radnik ne može odbiti, konzervativno je uračunajte: 300 ÷ 1.500 × 100 = 20 %, što je i dalje unutar granice. Ako prehranu naplaćujete ustezanjem iz plaće, za to vrijedi zabrana prijeboja iz čl. 96 Zakona o radu (vidi odjeljak 5).

5. Kako radnik plaća najamninu

Pravilnik i Zakon o strancima zabranjuju da se najamnina automatski ustegne iz plaće. U praksi to znači sljedeće:

• Preporučeni način: radnik najamninu plaća zasebno, uplatom na račun najmodavca ili, ako je najmodavac poslodavac, na račun poslodavca, na temelju ugovora o najmu. Plaću isplaćujete u punom iznosu na radnikov transakcijski račun (čl. 92 st. 1 ZoR-a), a uplatu najamnine dokumentirate izvodom ili potvrdom o uplati.
• Ustezanje upisano u ugovor o radu ili u jednokratnu suglasnost za cijelo trajanje radnog odnosa nije prihvatljivo. Takvo se ustezanje provodi samo od sebe svaki mjesec, pa ga po našoj procjeni treba smatrati automatskim, a prema čl. 96 st. 2 ZoR-a radnik ni ne može dati suglasnost za naplatu potraživanja uskratom plaće prije nego što potraživanje nastane.
• Ustezanje uz zasebnu pisanu suglasnost radnika za svaki mjesec: propisi izričito ne kažu je li to dopušteno. Pravilnik ne definira pojam "automatski", a Zakon o radu dopušta naplatu potraživanja uskratom plaće samo uz suglasnost danu nakon nastanka potraživanja. Dok to ne pojasni nadležno tijelo ili sudska praksa, ne preporučujemo takav model; ako ga ipak razmatrate, provjerite ga s odvjetnikom za radno pravo.

Zašto je to važno: potpisom Obrasca 17a izjavljujete pod materijalnom i kaznenom odgovornošću da smještaj odgovara čl. 47, 48 i 49 Pravilnika, dakle i pravilu o najamnini (čl. 50 Pravilnika). MUP može odbiti zahtjev za dozvolu za boravak i rad ako postoji opravdana sumnja u istinitost izjava poslodavca (čl. 93 st. 1 t. 10 ZoS-a).

6. Besplatan i djelomično subvencioniran smještaj

Kod besplatnog smještaja:

• Radnik ne plaća najamninu, pa pravilo 30 % nije prekršeno.
• Poslodavac radniku mora izdati dokument u kojem su jasno navedeni uvjeti smještaja (čl. 49 st. 2). To nije Obrazac 17a ni Obrazac 18a.
• Primjeren smještaj osigurava se za vrijeme važenja ugovora o radu (čl. 49 st. 3), a svi ostali uvjeti (vrsta objekta, kvadratura, kapacitet, sanitarni čvor, oprema) vrijede jednako.
• Porezni tretman besplatnog ili subvencioniranog smještaja ovisi o poreznim propisima i ovaj ga članak ne obrađuje. Provjerite ga s računovođom prije nego što odredite model.

Djelomična subvencija, primjer:

• Poslodavac stan unajmljuje od trećeg za 400 € mjesečno.
• Poslodavac snosi 200 €, a radnik plaća 200 €.
• Pri neto plaći od 1.000 € udio iznosi 200 ÷ 1.000 × 100 = 20 %, što je unutar granice.

U ugovoru o najmu ili jednakovrijednom dokumentu koji predajete radniku navodi se iznos koji plaća radnik (200 €), a ukupnu cijenu pokazuje Vaš ugovor s vanjskim najmodavcem. Koje se isprave o smještaju prilažu MUP-u i kada, opisano je u odjeljku 8.

7. Što ako radnik sam pronađe smještaj

Ako radnik sam pronađe smještaj, sam sklopi ugovor o najmu s najmodavcem i sam plaća najamninu, a poslodavac u tome ni na koji način ne sudjeluje:

• pravilo 30 % i obveze iz čl. 103.f ZoS-a i čl. 49 Pravilnika ne odnose se na poslodavca
• radnik za prijavu boravišta prilaže ispravu o adresi, npr. ugovor o najmu ovjeren kod javnog bilježnika ili Porezne uprave, vlasnički list ili izjavu poslodavca vlasnika nekretnine (čl. 77 st. 1 Pravilnika)
• u zgradi s četiri ili više stambenih jedinica, ako će u istom stanu boraviti više od četiri punoljetna državljanina trećih zemalja koji nisu u srodstvu u uspravnoj liniji ili u pobočnoj liniji do drugog stupnja, potrebna je i pisana suglasnost suvlasnika zgrade (čl. 77 st. 2 Pravilnika)
• prijava boravišta za radnika s dozvolom iz čl. 97, sezonskog radnika i radnika s dozvolom iz čl. 110 t. 32 neće se izvršiti ako je na adresi prijavljeno više osoba nego što dopušta stambena površina propisana Pravilnikom (čl. 178 st. 7 ZoS-a)
• sezonski radnik i kad sam osigura smještaj dokazuje da prostor ispunjava uvjete iz čl. 47 i 48 Pravilnika (čl. 46 st. 3 Pravilnika)

Pravilnik Obrazac 17a veže uz zahtjeve za sezonske radnike (čl. 46) i uz smještaj koji osigurava poslodavac ili u kojem posreduje (čl. 46.a i 50). Traži li ga policijska uprava i kad radnik sam osigura smještaj, provjerite prije podnošenja zahtjeva. Ako radnik kasnije zatraži Vašu pomoć pri pronalasku ili ugovaranju smještaja, postajete posrednik i pravila iz ovog članka ponovno vrijede.

8. Dokumentacija u dosjeu radnika

Za svakog stranog radnika kojem osiguravate smještaj ili u njemu posredujete preporučujemo voditi:

• ugovor o radu s ugovorenom plaćom
• ugovor o najmu s radnikom ili jednakovrijedan dokument (izjava poslodavca vlasnika nekretnine) s uvjetima najma i iznosom najamnine, odnosno kod besplatnog smještaja dokument s uvjetima smještaja (čl. 49 st. 1 i 2 Pravilnika)
• dokaz o primjerenom smještaju koji se prilaže MUP-u: ugovor o najmu ovjeren kod javnog bilježnika ili Porezne uprave ili izjavu poslodavca vlasnika nekretnine, s površinom i brojem osoba koje već borave u prostoru (čl. 46.a Pravilnika)
• Obrazac 17a: Izjava o primjerenom smještaju (čl. 50 Pravilnika; vidi Obrazac 17a: praktičan vodič)
• dokaze da radnik najamninu plaća zasebno (izvodi, potvrde o uplati)
• mjesečne obračune plaće (čl. 93 ZoR-a) iz kojih je vidljivo da najamnina nije ustegnuta
• izračun udjela najamnine u neto plaći, ažuriran pri svakoj promjeni plaće ili najamnine

9. Kazne i posljedice

Zakon o strancima ne propisuje zasebnu kaznu samo za prekoračenje granice od 30 % ni za automatsko ustezanje. Kazne su propisane za smještaj koji nije primjeren i za neprijavljenu promjenu smještaja, a Zakon o radu kažnjava naplatu potraživanja uskratom plaće bez suglasnosti radnika:

Budući da Obrascem 17a izjavljujete da smještaj odgovara i čl. 49 Pravilnika, previsoka ili automatski ustegnuta najamnina po našoj procjeni može se u nadzoru smatrati povredom pravila o primjerenom smještaju. Teže posljedice od same kazne:

• MUP može odbiti zahtjev za dozvolu ako je poslodavac dva ili više puta kažnjen zbog povrede čl. 103.f o primjerenom smještaju (čl. 93 st. 1 t. 13 ZoS-a), a dok takav prekršajni postupak traje, postupak izdavanja dozvole može se prekinuti (čl. 93 st. 3). Protiv rješenja nije dopuštena žalba, ali se može pokrenuti upravni spor (čl. 93 st. 4).
• Kad poslodavac osigurava smještaj ili posreduje u njemu, primjeren smještaj uvjet je za izdavanje dozvole (čl. 97 st. 1 ZoS-a).
• Nadzor nad smještajem provode inspektori Državnog inspektorata (čl. 239 st. 1 ZoS-a).

Više o nadzoru pročitajte u članku Inspekcija rada i strani radnici.

10. Prijelazno razdoblje

Na radnike koji su 30.4.2026. već imali prijavljeno boravište odredbe Pravilnika o primjerenom smještaju ne primjenjuju se do 30.4.2027. ako ostanu na istoj adresi, i to i kod prijave boravišta na temelju produljene dozvole (čl. 39 NN 43/2026). Zabrana automatskog odbijanja najamnine od plaće i zahtjev da najamnina ne bude previsoka propisani su samim Zakonom (čl. 103.f st. 3 ZoS-a), pa ih prijelazna odredba Pravilnika ne isključuje. Najamnine zatečenih radnika uskladite s granicom od 30 % najkasnije do 30.4.2027. Detaljno o prijelaznom razdoblju piše u vodiču Smještaj stranih radnika 2026.: vodič kroz Pravilnik NN 43/2026.

11. Česta pitanja

Vrijedi li pravilo 30 % i za radnike iz Hrvatske i EU-a? Ne. Čl. 103.f Zakona o strancima i čl. 49 Pravilnika odnose se na državljane trećih zemalja. Zabrana prijeboja iz čl. 96 Zakona o radu vrijedi za sve radnike.

Što s radnikom na minimalnoj plaći? Granica se računa od neto iznosa plaće. Minimalna plaća za 2026. iznosi 1.050 € bruto (Uredba o visini minimalne plaće za 2026. (NN 132/2025)), a neto iznos ovisi o poreznim stopama grada ili općine i olakšici kod doprinosa za niže plaće, pa ga izračunajte u kalkulatoru plaća. Primjer: ako neto plaća iznosi 800 €, najamnina smije iznositi najviše 240 €.

Mogu li uračunati režije i internet? Pravilnik ne propisuje koje stavke ulaze u 30 %. Ako je ugovorom o najmu određeno da najamnina uključuje režije, cijeli paušal računajte u granicu. Ako radnik režije plaća zasebno prema stvarnoj potrošnji, konzervativno ih ipak uključite u provjeru.

Smije li se najamnina ustegnuti iz plaće ako radnik to pisano zatraži? Pravilnik i Zakon o strancima zabranjuju automatsko ustezanje, ali ne definiraju što je "automatsko". Zakon o radu dopušta naplatu potraživanja poslodavca uskratom plaće samo uz suglasnost radnika danu nakon nastanka potraživanja (čl. 96), pa jednokratna suglasnost u ugovoru za cijelo razdoblje ne zadovoljava ni Zakon o radu. Najsigurnije je da radnik najamninu plaća zasebno.

Mora li ugovor o najmu biti ovjeren? Ugovor o najmu koji se prilaže kao dokaz o primjerenom smještaju mora biti ovjeren kod javnog bilježnika ili Porezne uprave i sadržavati iznos najamnine, površinu i broj osoba koje već borave u prostoru (čl. 46.a st. 1 i 2 Pravilnika). Obrazac 17a ne mora biti ovjeren kod javnog bilježnika (čl. 50 st. 2).

Što ako se neto plaća radnika promijeni? Udio se preračunava. Ako se plaća smanji pa najamnina prijeđe 30 %, smanjite najamninu aneksom ugovora o najmu. Zato preporučujemo računati od neto plaće koju radnik prima svaki mjesec, bez promjenjivih dodataka. Smatra li se takvo prekoračenje promjenom primjerenosti smještaja koju treba javiti policijskoj upravi u roku od 15 dana (čl. 103.f st. 2 ZoS-a), propis izričito ne kaže; najsigurnije je najamninu uskladiti odmah.

Zaključak

Kad poslodavac osigurava smještaj ili posreduje u njemu, najamnina stranog radnika iznosi najviše 30 % neto plaće, mora biti primjerena kvaliteti smještaja, ugovara se ugovorom o najmu ili jednakovrijednim dokumentom i plaća se zasebno, a ne automatskim ustezanjem iz plaće. Poslodavci koji su dosad smještaj naplaćivali kroz obračun plaće trebaju promijeniti način naplate i uskladiti ugovore o najmu prije sljedećeg zahtjeva za dozvolu. Zakonska zabrana automatskog odbijanja vrijedi već sada, a ostale uvjete Pravilnika za zatečene radnike na istoj adresi uskladite najkasnije do 30.4.2027.

Kontaktirajte Humble Hunters za pregled postojećih najamnina, ugovora o najmu i Obrazaca 17a. Naš tim za smještaj pomaže pronaći i uskladiti smještaj, a u modelu ustupanja radnika poslodavac je agencija, pa obveze iz čl. 103.f ZoS-a preuzimamo mi. Pogledajte i prateće članke: Smještaj stranih radnika 2026.: vodič kroz Pravilnik NN 43/2026, Standardi smještaja stranih radnika, Obrazac 17a: praktičan vodič i Pravilnik o boravku stranih radnika 2026.. Pravilo o najamnini dio je šireg skupa obveza opisanih u članku Obveze poslodavca pri zapošljavanju stranog radnika.

Ovaj sadržaj je informativne naravi i ne predstavlja pravni savjet. Za specifičnu situaciju savjetujte se s kvalificiranim pravnim stručnjakom ili nadležnom policijskom upravom.